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상가 계약 후 상가 하자건 안녕하세요, 상가 계약서 완료 상태(계약금 10% 복비 완료) 상태입니다. 상가 계약 전 3번 방문 한 상태 였는데 방문 당시에는 배관 소음 문제가 전혀 없었습니다. 계약 이후 인테리어 실측 상담으로 점심 시간 방문 하였을 때, 건물 환풍덕트 부분이 건물 전체적으로 연결 작동 되어 소음 문제가 크게 발생합니다. 이 부분에 대해서는 전혀

상가 계약 후 상가 하자건

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안녕하세요, 상가 계약서 완료 상태(계약금 10% 복비 완료) 상태입니다. 상가 계약 전 3번 방문 한 상태 였는데 방문 당시에는 배관 소음 문제가 전혀 없었습니다. 계약 이후 인테리어 실측 상담으로 점심 시간 방문 하였을 때, 건물 환풍덕트 부분이 건물 전체적으로 연결 작동 되어 소음 문제가 크게 발생합니다. 이 부분에 대해서는 전혀 들은 바가 없었습니다. 저는 상가 내부 환풍 시설이 필요하지 않은 매장이라 이 부분 사용 하지 않지만 소음이 발생됩니다. 현재 소음 부분에 대해서 영업에 차질이 생기는 부분입니다. 임대차 보호법으로 영업의 차질이 생길 경우 임대인이 보수관리를 해줘야 하는 의무를 지니고 있다고 들었는데 잔금 처리 전 이 부분에 대해 피해보상이나 계약 파기시 이 부분에 대해 설명치 않은 부동산과 임대인에게 계약금 부분 전액 환불 가능한건가요? 해당건 임차인이 모든 부담을 안고 공사를 진행 해야하나요?

세계사이버대학 부동산금융자산학과장 강병기입니다.

질문하신 내용 이외에 다른 사정이 전혀 없다는 것을 전제로 답변을 해드리겠습니다.

별첨 민법 제2조의 규정에 따라 임대차계약 당사자는 신의에 좇아 성실히 하게 계약을 체결해야 하므로, 질문의 경우 임대인은 환풍 덕트 소음문제를 임차인에게 고지해야 하는 것이 원칙일 것으로 판단됩니다.

또한 민법 제632조의 규정에 따라 부동산 임대인은 임차인이 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담해야 합니다.

따라서 지금이라도 임대차계약 상 임차인은 임대인에게 계약 당시 고지하지 않았던 중대한 문제(환풍 덕트 소음)를 해결해 준다는 보장이 있어야 임대차계약을 진행하겠다고 통보할 수 있을 것으로 보이며,

이러한 보장이 없다면 임대인이 신의성실 의무에 위반하여 임대차 계약을 체결했고, 임대인이 본인의 의무를 이행하지 않을 것이 확실한 것을 전제로 임대차 계약 해지를 주장할 수 있으며,

임대인은 이러한 주장에 성실하게 응하는 동시에 임차인에게 받은 임대보증금 전액을 반환해야 할 것으로 판단됩니다.

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